標(biāo)題不是在危言聳聽，也不是在博取眼球，而是在陳述一個事實(shí)。

同時(shí)這里沒有任何貶低設(shè)計(jì)院的意思，事實(shí)上我們跟很多優(yōu)秀的設(shè)計(jì)院機(jī)構(gòu)都有非常深度和良好的合作。即便產(chǎn)品設(shè)計(jì)失敗了，也不能怪設(shè)計(jì)院，是投資商自己的抉擇問題。

臣通對后期招商運(yùn)營有困難的園區(qū)做了一個統(tǒng)計(jì)，大約60%的原因是規(guī)劃設(shè)計(jì)的問題（20%是政府博弈與政策限制問題，20%是營銷拓客和招商的問題）。也就是產(chǎn)品硬傷，到招商階段不符合市場和客戶的需求。可是你房子已經(jīng)建了，怎么辦呢？

到現(xiàn)在為止，大部分園區(qū)的思維還是“產(chǎn)品思維”，也就是按照“拿地—規(guī)劃—建設(shè)——招商”四步曲在走。房地產(chǎn)開發(fā)就是這樣典型的產(chǎn)品思維，甲方思維。

而臣通一直用的模式，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)最正確的模式，是“用戶思維”。也就是先找到目標(biāo)客戶，研究他們的需求，根據(jù)他們的需求來規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)施“以需定品”、“以銷定產(chǎn)”。說互聯(lián)網(wǎng)思維是用戶思維都提了多少年了，我們也天天在學(xué)習(xí)，但為什么還是這套搞法呢？可見慣性的力量實(shí)在過于強(qiáng)大。

中國改革開放至今，整體商業(yè)文明和模式大致經(jīng)歷三個階段，第一階段就是產(chǎn)品思維，因?yàn)槭袌龉┎粦?yīng)求，有產(chǎn)品就是王者；第二階段是渠道思維，產(chǎn)能開始過剩，市場競爭加劇，能賣貨的就是霸主。國美、蘇寧、淘寶就是渠道思維時(shí)代崛起的代表。第三階段也就是現(xiàn)在，整體進(jìn)入了互聯(lián)網(wǎng)用戶模式，以用戶需求為原則，反向個性化定制。這三個階段的演變主要由社會消費(fèi)品為主導(dǎo)在推進(jìn)。

房地產(chǎn)開發(fā)高大上，也很掙錢，但它的商業(yè)模式階段一直很落后，基本一直處于產(chǎn)品思維階段，當(dāng)然也說明這個行業(yè)命好運(yùn)好，有產(chǎn)品不愁賣的模式誰不喜歡？這兩年才進(jìn)入渠道階段，房子不好賣了，渠道賣房模式是主流了。要進(jìn)入用戶模式階段我看還早得很，傳統(tǒng)實(shí)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級其實(shí)也是這個瓶頸。搞產(chǎn)品，搞渠道的時(shí)間太長了，基因不好改變啊。

可我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)天然就必須是用戶思維模式，從誕生那一天就是！

因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的，不同的地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不同，區(qū)位條件不同，不同企業(yè)對用房、政策、服務(wù)的需求不同。你必須要提前調(diào)研清楚到底哪些產(chǎn)業(yè)，哪些企業(yè)群體有落戶你園區(qū)的意愿？他們分布在哪里？對用房（30多項(xiàng)要素）、政策、產(chǎn)業(yè)服務(wù)有什么具體的需求？他們?yōu)槭裁催w移到你園區(qū)？等等。你怎么敢憑設(shè)計(jì)院畫圖或自己的臆斷來規(guī)劃設(shè)計(jì)呢？

所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的正確步驟應(yīng)該是：

第一步：謹(jǐn)慎選址拿地。(詳細(xì)請閱讀《產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商，從拿地立項(xiàng)開始》）

第二步：精確定位。（包含市場調(diào)研、產(chǎn)業(yè)定位、政策落位、區(qū)位發(fā)展與業(yè)態(tài)開發(fā)節(jié)奏、客群定位、遷移要素定位、需求定位、產(chǎn)品定位、服務(wù)定位、盈利模式定位、經(jīng)濟(jì)測算等等，詳細(xì)請閱讀《為什么說產(chǎn)業(yè)園區(qū)“成敗看定位”？》）

第三步：規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要放在定位之后，設(shè)計(jì)院不可以按照自己的經(jīng)驗(yàn)和思維隨便發(fā)揮來設(shè)計(jì)產(chǎn)品，我們服務(wù)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)院必須按照我們和項(xiàng)目方共同審定的設(shè)計(jì)任務(wù)書來設(shè)計(jì)。也就是臣通操盤園區(qū)的第一大法則“無定位不規(guī)劃”—“以需定品”。

第四步：營銷推廣拓客。而不是馬上進(jìn)入建設(shè)階段。提前營銷推廣拓客有兩個好處，一是對之前的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)再次進(jìn)行驗(yàn)證，如果有問題和變化還可以在動工之前調(diào)整。二是提前儲備客戶，為招商做準(zhǔn)備。

第五步：招商簽約。此時(shí)也不要急著動工建設(shè)。此時(shí)要做到臣通操盤園區(qū)的第二大法則“無招商不建設(shè)”—“以銷定產(chǎn)”。哪怕先簽意向、認(rèn)購、定制協(xié)議都行，反正要先鎖定客戶并且收到一定量的錢，然后再動工，基本就沒有風(fēng)險(xiǎn)了嘛。此時(shí)如還發(fā)現(xiàn)了問題，大不了想辦法再去改改規(guī)劃嘛，規(guī)劃總是有辦法改的，房子建好了可就改不了。臣通代理招商的園區(qū)很多都跟項(xiàng)目方有合同約定：當(dāng)期動工面積不得超過已經(jīng)招商簽約面積的150%。

第六步：動工建設(shè)，交房、服務(wù)運(yùn)營。此時(shí)沒有了任何壓力和風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的流暢，利潤已經(jīng)預(yù)期入袋。想想就開心，對吧！

以上就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)正確的步驟，也是臣通一直以來堅(jiān)持的園區(qū)招商運(yùn)營操盤流程和原則，所以我們服務(wù)運(yùn)營的園區(qū)招商成功率才能達(dá)到95%以上。如果你也能嚴(yán)格按照這個步驟操作，怎么會失控呢？怎么可能失敗呢？有時(shí)候我們真的想不通，都是資產(chǎn)幾十上百億的公司和老板，怎么這么簡單的道理都不明白呢？