風云起，大勢動。坐園區發軔之地，論園區運營之道。5月18-19日，第12期《產業園區操盤實戰大講堂》之《產業園區運營服務與金融創新》在廣州開幕。近百位園區界貴賓匯聚于此。二天時間，五位園區運營操盤實戰大師，就園區運營模式，園區服務、私募股權及園區融資進行一場有態度、有深度、有干貨、有啟發的思想大碰撞。

“資本時代”的園區運營術

中國地產的傳統住宅開發進入了低利潤增長期，而產業地產集聚房產銷售功能、物業租賃運營、土地批租和基礎設施建設等多元化盈利模式，為地產行業開發了一片方興未艾的全新世界。政府層面更是對產業地產予以引導。幾方勢力早已將產業地產納入了自己的戰略版圖，他們或是蟄伏多年的產業運營商，亦或是實力雄厚的千億房企，或者是產業資源價值優渥的制造業巨頭。

毫無疑問，產業地產正在給疲軟的地產“白銀十年”輸入新鮮的血液，它正在孕育土地增值新動能，打開跨界發展合作新機遇，重塑資本市場競爭新格局。

但所有的園區新進者和堅守者都同樣也面臨著產業園區不可避免的幾大痛點：持有模式和現金流矛盾；產業地產商運營能力不足；欠缺打造產業生態鏈的能力，人才生態構建能力缺乏……在這一趨勢下，尋找不動產買賣和租賃之外的收入，提高園區運營能力就變得分外重要。

大咖云集、群英薈萃，百家爭鳴，共論產業園區“運營為王”之道。

擁有近二十年的園區地產運營管理經驗，擅長產業園區資源整合與運營，曾任天津鑫茂集團常務副總裁兼科技園集團總經理、河南東方今典集團常務副總裁兼產業園集團總經理任洪斌老師首先登場，從大格局下的產業地產市場變化到資本的競逐解析，回顧過去幾年產業地產的發展之路，并指出資本模式下的園區運營，其實就是將產業園區的資產實現資本化和證券化的運作。當產業園區項目一旦通過資本化和證券化運作之后，它將會對企業的經營理念、運營模式、招商方式和盈利模式產生較大影響和改變，也一定會為企業帶來巨大的經濟效益和社會效益。任洪斌老師認為，當一個企業將產業園區資產實現了的資本化和證券化運作之后，首先可以解決園區項目的經營資金問題；二、是可以促進園區企業經營理念的轉變；三、是可以改善園區項目的招商銷售方式；四、是可以豐富產業園區項目的運營模式；五、是可以優化產業園區項目的盈利模式，并結合具體案例與實操細節，一一論證，給在座的園區同仁上了一堂生動的園區運營操盤術。

隨后登場的是12年服務400多家園區，操盤園區成功率90%的臣通總經理商國臣老師提出，在產業園區三十年道更的變遷中，曾經風光無限、鮮衣怒馬的開發商，將會從產業園區的大舞臺黯然謝幕。在未來產業園區的結構模型中，園區運營商將逐漸取代開發商，處于中心重要的位置，是所有資源的中心鏈接點。資本市場和投資人是穩定方向的兩翼，服務商是核心推力。過去數十年，隨著產業園區市場的潮涌，園區開發商經歷了史上瘋狂的成長時期。彼時，園區開發商作為政府與企業之間的中間載體，從圈置土地、建構物業并售，快速獲取巨額收入的方式中嘗到甜頭。今天的園區開發商面臨著一場嚴峻的生死轉折，地艱難，融資艱難，人才匱乏，運營維艱……要么自救轉型，要么被剔除出局。商國臣老師的觀點引發了在場所有園區學員的深思。

投融資之術，編織園區資本的網絡

得資本者得天下，中國企業已進入資本跨越式發展階段，擁有“資本”思維模式的產業園區才能在轉型中緊抓機遇，立于不敗地位。在當下資本大行其道的行業背景之下，中國的產業園區市場，已成為各界投資者角逐的陣地。如何在蓬勃發展的私募股權投資基金市場中分到一杯羹，已是眾多有投融資需求的產業園區亟待解決的問題。

目前國內的經濟增長模式開始由要素驅動、投資驅動轉向創新驅動，區塊鏈、大數據、物聯網、人工智能等創新元素的加入使得各產業逐漸升級。著名天使投資人藍飛騰老師認為，產業園區的金融模式已經從要素驅動轉向創新驅動，產業園區的融資模式從間接融資轉向直接融資，產業園區想要獲得資本市場的青睞，必須長袖善舞，要深諳資本市場的投資營運之道，同時也要有嫻熟的商業計劃書寫作技巧。深入淺出的講解，讓參與課程的園區學員們對掌握深刻的投融資理論、熟悉投融資具體實踐環節、把握精準的投資時機，真正實現由‘實業’向‘實業+資本’的發展模式的華麗轉型有了較為深刻的認知和理解。

深圳前海齊心金融控股集團副總裁，復旦大學和芝加哥肯特法學院金融法雙碩士，曾任多家知名企業高級投資經理的張嶂老師經營融資領域數十年，對園區融資更有著獨到的見解。中小園區的發展越來越離不開資本市場的支持。找私募股權基金已經成為園區市場一個非常普遍、流行的解決資金問題的重要渠道。盡管私募股權基金和產業園區是很好的“搭檔”，但由于園區對私募股權基金的運作規律，“脾氣性格”，投資技術等內容知之甚少，在尋找私募股權基金的過程中，不僅會走彎路，做無用功，甚至可能落入“投資陷阱”，背負本不必要的包袱。因此，充分了解私募股權基金行業的運作規律，把園區競爭力的一面準確地展示給私募股權基金，在更對等的情況下進行投資談判，才能更有效率地吸引到私募股權基金。張嶂老師結合實操案例，和學員展開互動，使園區學員全面了解園區行業的融資運作模式和風險控制的關鍵點和技巧，學會如何運用私募股權合法、有效地實現融資的目的。

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